Unsere Schwerpunkte
In diesem Bereich haben wir unser gesammeltes Wissen für Sie zusammengestellt. Aufgeteilt in die Bereiche Baurechtsverträge, Bodeninitiativen sowie Bodenpolitik gehen wir auf bestehende Initiativen und Publikationen ein und liefern wertvolles Hintergrundwissen.
Boden wird zur Ware
Während Jahrtausenden war Boden im Gemeineigentum. Noch vor wenigen hundert Jahren gehörten auch in der Schweiz grosse Teile des Bodens den Gemeindebürgern (und manchmal auch alteingesessenen Nichtbürgern) gemeinsam. Jede und jeder hatte Anrecht auf einen Teil der Erträge der Wiesen, Weiden und Wälder. In vielen Schweizer Kantonen und Gemeinden verfügen Burgergemeinden sowie Allmend- und Alpkorporationen bis heute über einen beachtlichen Landbesitz.
Beginnend im 18. Jahrhundert in England, etwas später auch in Kontinentaleuropa einschliesslich der Schweiz, wurde das Gemeineigentum im Laufe der Industrialisierung und der dadurch ausgelösten Landflucht weitgehend abgeschafft und in Privateigentum überführt. Seither fliessen die Bodenerträge nicht mehr an alle Bürger, an die Gemeinschaft, sondern zum grössten Teil an die vergleichsweise geringe – und kontinuierlich geringer werdende – Zahl der privaten Grundeigentümer.
Gemeinsam erschaffene Werte
Die Wertsteigerung des Bodens hat im Wesentlichen drei Ursachen:
- Die Bevölkerungszunahme und steigender materieller Wohlstand führen zu einer steigenden Zahlungsbereitschaft für Boden, der nicht vermehrbar ist und deshalb Eigenschaften eines Monopolguts hat. Diese Zahlungsbereitschaft kann abgeschöpft werden.
- Staat und Kommunen und die Gesellschaft als Ganze schaffen auf vielfältige Weise günstige Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung und die Nachfrage nach Grundstücken und Liegenschaften: Sie erstellen Schulen, Krankenhäuser, Strassen, Bahnlinien und sonstige Infrastruktur, schaffen Kultur- und Arbeitsplatzangebote sowie Rechtssicherheit und allenfalls eine investitionsfreundliche Steuerpolitik usw.
- Gleichzeitig hält die öffentliche Hand mit der Raumplanung das Angebot an Bauland knapp und erweitert gelegentlich, durch Ein- und Aufzonungen, die bestehenden Eigentumsrechte.
Diese Wertsteigerungen fliessen in allen Fällen nicht verursachergerecht an alle, sondern fast vollständig an die Eigentümer des Bodens. Die von diesen abgeschöpften Bodenerträge sind ökonomische Renten in dem Sinn, dass sie ihnen leistungslos, nämlich allein durch das Halten des Bodens zufliessen.
Problematische Auswirkungen
Die heutigen Regelungen sind für die Grundeigentümer und Investoren sehr erfreulich. Das gilt insbesondere für die grossen Grundeigentümer, zu denen zunehmend gewinnorientierte Gesellschaften im In- und Ausland zählen (Grafik unten). Ihr Geschäftsmodell besteht im Wesentlichen aus der Abschöpfung der Bodenrente. Kleine Grundeigentümer wie Stockwerkeigentümer von Mehrfamilienhäusern oder auch Eigentümer von Einfamilienhäusern abseits von den grossen Zentren profitieren davon weit weniger. Die über 60 Prozent der Bevölkerung ohne Grundeigentum gehen bei der Verteilung der Bodenerträge nicht nur leer aus, sondern zahlen doppelt, nämlich zuerst mit ihren Steuern die öffentlichen Angebote und Leistungen (siehe oben), die zu höheren Bodenwerten führen, sodann die daraus resultierenden Mieten. Zu den Folgeproblemen zählen überhöhte Wohnkosten, ein geringer Anteil an Wohneigentum (einschliesslich genossenschaftlichem kollektivem Wohneigentum), die Entmischung der Bevölkerung in den Zentren, lange Arbeitswege, Armut und Abhängigkeit von staatlicher Sozialhilfe sowie der Abfluss von volkswirtschaftlichen Gewinnen ins Ausland.
Lösungsansätze
Im Hinblick auf Lösungen lassen sich zwei Ansätze unterscheiden: (1) Grundlegende Anpassungen in der Regelung und Verteilung des Bodens und der aus Boden erzielten Erträge und (2) Milderung der Symptome mittels Regulierungen und Subventionen.
Der erste Ansatz zielt darauf ab, den Boden als reine Kapitalanlage weniger interessant zu machen. Mit Renditeliegenschaften liesse sich zwar immer noch Geld verdienen, aber nicht mehr über die Abschöpfung leistungsloser Gewinne, sondern nur noch über die Verzinsung des Kapitals, das in den Bauten steckt. Für Eigentümer von Renditeliegenschaften bedeutet das, dass sie nicht mehr in Boden, sondern in Bauten, ihr eigentliches Produkt, investieren müssen. Sie würden damit Investoren aller anderen Branchen gleichgestellt.
Der zweite Ansatz umfasst Massnahmen wie Vorkaufsrechte für Gemeinden, Abgaben von öffentlichem Bauland im Baurecht, die Abschöpfung von leistungslosen Gewinnen durch Wertsteigerung des Bodens mit bestehenden Instrumenten oder die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Auf dem Weg zum ersten Ansatz sind diese pragmatischen Massnahmen sinnvoll und notwendig.
Beide Ansätze verfolgen wir auf drei Tätigkeitsfeldern. Die ersten zwei sind das Baurecht (Baurechtsverträge) und kommunale/kantonale Bodeninitiativen. Gemeinden, Kantonen und Gemeinwohlinitiativen stellen wir unsere diesbezügliche Erfahrung und Expertise zur Verfügung. Viele unserer Mitglieder sind auf diesen Tätigkeitsfeldern auch praktisch tätig und realisieren konkrete Projekte. Das dritte Tätigkeitsfeld – die Bodenpolitik – geht demgegenüber aufs «Ganze» und umfasst eine Debatte über unser Verständnis von Grundeigentum und den Umgang mit den Bodenerträgen. Diese Debatte ist auch mit Bezug zu Vorgaben der Verfassung zu führen, wie der Eigentumsgarantie und dem Recht auf Wohnen. Zu alldem stellen wir der Gesellschaft und der Politik die nötigen fachlichen Grundlagen und neuen Erkenntnisse zur Verfügung und verstehen uns als Plattform zum Dialog und zur Vernetzung.
Bodeninitiativen
Als ersten Schritt soll mittels Bodeninitiativen dafür gesorgt werden, dass Gemeinden, Kantone und der Staat keinen Boden mehr an private Grundeigentümer verkaufen. Wir helfen beim Erstellen der Kampagnen und vermitteln wichtige Erfahrungswerte.
Baurechtsverträge
Der von der öffentlichen Hand verwaltete Boden soll per Baurecht zur Nutzung vergeben werden. Hier unterstützen wir vor allem Gemeinden bei der Formulierung und Umsetzung der Baurechtsverträge.
Bodenpolitik
Wir stellen der Politik fachliche Grundlagen zur Bodenfrage zur Verfügung, erarbeiten Lösungsvorschläge und setzen uns für die Beschleunigung politischer Prozesse ein, die dem Gemeingut Boden dienen. Dies unter anderem auf dem Hintergrund ausserordentlich schnell wachsender Mieten und Pachten und der damit verbundenen sozialen Verwerfungen. Hier tut ein Umdenken Not.
Literaturliste
Wir haben für Sie die wichtigsten Bücher und Broschüren zum Thema Gemeingut Boden zusammengetragen. Die aufgelisteten Werke sind ideal für den Einstieg in das Thema Gemeingut Boden, es hat aber auch Perlen für Kenner mit dabei.