Grundbegriffe der Immobilienökonomie: Mitgliederanlass mit Dr. Stefan Fahrländer

Um über den Umgang mit dem Boden zu diskutieren, braucht es ein gemeinsames Verständnis davon, wie Märkte, Bewertung und Preisbildung funktionieren. Deshalb haben wir Stefan Fahrländer, Gründer und langjähriger Partner von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE), zu einem Anlass exklusiv für Vereinsmitglieder eingeladen. Er hat uns durch die Denkweisen der Immobilienökonomie geführt.

Märkte und Preisbildung
Fahrländer erläuterte, wie Nutzermarkt, Vermögensmarkt und Entwicklermarkt zusammenspielen. Kurzfristig ist das Wohnungsangebot praktisch fix, während die Nachfrage an zentralen Lagen elastisch ist. Knappheit führt deshalb rasch zu Verdrängung und steigenden Mieten in den Zentren. Die Preisbildung auf dem Vermögensmarkt hängt zudem stark vom Zinsumfeld ab. Wie stark, zeigte er am Beispiel der Zinswende 2022.

Bewertung und Bodenwert
Im Zentrum stand die Frage, wie Bodenwerte zustande kommen. In der Marktlogik wird der Landwert bei grossen Grundstücken und hoher Ausnützung aus dem Ertragswert abgeleitet: Der Wert des Bodens entspricht dem abgezinsten Barwert der erwarteten künftigen Rente. Steigende Erträge oder sinkende Zinsen schlagen sich damit direkt im Bodenpreis nieder.

Markt und Kostenmiete im Vergleich
Beim Modell der Kostenmiete wird die Rechnung umgekehrt. Landwert, Zinssatz und Kosten sind Vorgaben, und die Miete ergibt sich daraus. Fahrländer zeigte, dass «günstigerer» Mietwohnungsbau möglich ist, etwa über Wohnungsschnitt und Materialisierung. Er warnte aber davor, das Preissignal einfach auszuschalten, weil Eingriffe wie Mietdeckel das eigentliche Problem verschärfen können.

Wir danken Stefan Fahrländer für seine Klarheit und Offenheit und auch dafür, dass wir die Folien des Anlasses hier teilen dürfen.

Zum Weiterlesen: Stefan Fahrländer, Stephan Kloess: Immobilienökonomie, Lehrbuch in zwei Bänden, 2. erweiterte Auflage